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为什么在美国大多买二手房

发布时间:2019-08-16 18:59:12 编辑:笔名

国内的二手房意味着房子会有旧,装修老,格局不合理,甚至是没有供暖、采光不好等多种难以解决的问题,而选择新房就很轻松。

另外,国内房产只有70年的产权,新房就意味着可以拥有产权的时间更长。

那么,为什么不少华人抱着买新房的期待到美国看房,终却选择了二手房呢?

 

 

上图房屋位于洛杉矶,始建于1948年

买美国房需要不同的思考方式

华人在美国买房,参考和做选择的时候,需要完全不同的思考方式。

首先,美国的房产没有产权年限,理论上可以持有。因此可以不必为了年限问题放弃二手房。

第二,在美国,绝大多数的好的地段都只有二手房,新房的地理位置不佳,无法满足华人的购房需求。

第三,美国房屋很注重保养,在美国很多看起来很新的房子,其实已经有几十年,甚至上百年的房龄。

上图是一栋位于洛杉矶的独立屋,于1948年建成,至今已经70年了。然而外观看起来依然很新,它的里面是这样的:

 

 

客厅

 

 

厨房

 

 

后院

从上图,这栋70岁的房子完全看不出有破败的气息,反而很像新房。在美国这种保养很好的高龄房屋非常多。

下面再来看一个更夸张的例子。下图这栋房子依然位于洛杉矶,始建于1918年,至今整整100年。然而它看起来是这样的:

 

 

 

 

位于洛杉矶,始建于1918年

第四,买美国房产,除了房屋本身属房主私人所有,房子和院子所占的土地也同属房主私人所有。

房子有可能随着折旧降低价值,但土地会逐年升值。也就是说,在地理位置相同的条件下,房子的土地面积越大,通常房价升值的幅度就越大。

相对比而言,同样位置同样价格的房子,二手房的土地面积较大,几乎是新房的两倍大,甚至更大。

第五,新房的周边配套设施不完善。这在国内完全不是个问题。只要房屋开始入住,餐厅、市场、银行、学校会在很短时间全部到位。

在美国,基建速度会缓慢很多,这些配套设施完善起来需要更长的时间,对于房屋的入住和出租,都有很大的影响。

 

 

影响选择的客观因素

除了上述的原因之外,还有一些比较客观的因素影响华人买家的选择:

1.新房选择范围小

美国房地产市场新房少,交易量低,仅占市场交易总量的10-20%,房产交易以二手房为主,交易占比高达80-90%。

2.新房税费高

像国内一样,美国很多新房由开发商统一开发建设,大部分的项目有房产附加税和 HOA。而这部分费用,非统一发开的二手房是没有的。

房产附加税

房产附加税Mello-Roos是市政府用于给新小区配套学校、马路、警察、公园等公共设施的,需要缴纳5- 0年不等。

HOA

HOA,Homeowners Association的缩写,译为屋主协会,它的费用叫做HOA fees,用于社区公共区域的管理,类似于国内的 物业费 。

公寓和统一开发的独栋、联排别墅都需缴纳HOA。

 

 

.新房购买流程复杂

有些新房的购买流程复杂,需要向建商申请注册,排队等待看房,为了确保交房效果,施工期间还要与设计师沟通装修风格和升级服务等。

重要的,是购买的周期长,影响投资收益,不适合纯投资的买家。

通过上述对比,似乎二手房具有压倒性的优势,买新房是个很不明智的选择。

这样理解有失偏颇,新房依然有很多优点。

新房的优势

新房的优势主要基于技术、材料和设计上的革新,具体如下:

可私人定制,满足个性化需求

配套设施更、现代化

建筑技术先进,降低能源开支

房屋保养的费用低

新房更可能符合现代人的居住理念,可以得到更高品质居住体验。

 

 

很多华人经历了大量看房之后终选择了二手房,主要是由于华人看重的需求,如学区好、靠近商业区、生活便利、交通方便、靠近公司或者大学、能尽快入住等,能满足这些需求的通常都是二手房,因此限制了对新房的选择。

总之,新房和二手房没有的优劣,选择时应结合各自的需求进行取舍。

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